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O aumento pode chegar a 300% do valor pago atualmente em áreas supervalorizadas como condomínios fechados

Está na Câmara Municipal aguardando votação, o Projeto de Lei Complementar (PLC) criado pela prefeitura com o objetivo de atualizar a Planta Genérica de Valores do Município (PGV), documento que serve de base para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A última atualização deste documento ocorreu há mais de 11 anos, em 2006, durante o segundo mandato de prefeito Edinho e, de acordo com a Secretária Municipal de Desenvolvimento Urbano, Luciana Márcia Gonçalves, os valores cobrados atualmente estão distorcidos já que muitos imóveis sofreram valorização ou, em alguns casos, desvalorização nos últimos anos. “Em 2006, quando houve a última atualização, a cidade contava com três condomínios. Hoje, são mais de 50. É nítido que alguns bairros foram valorizados nesse último período, enquanto outros, mais antigos como o Santana, sofreram desvalorização ou apenas mantiveram seus valores”, argumentou Luciana.

O que é PGV?

É um documento oficial que subdivide as áreas urbanizadas do município em zonas de valor. Para cada zona de valor desenhada no mapa é atribuído um único valor por metro quadrado para todos os terrenos pertencentes aquela região. Cada zona de valor tem um código que consta nos carnês de IPTU.

Em Araraquara, a atualização da PGV foi iniciada a partir da coleta de 1.600 amostras de valores de terrenos, com o objetivo de estabelecer zonas homogêneas de valorização de acordo com o tipo de ocupação – bairros ou corredores comerciais. Além da atualização dos valores, foi feito um trabalho de coleta de imagens aéreas com o intuito de mapear as novas construções na cidade. As novas imagens serão comparadas com o levantamento de 2006 para verificar se as construções foram modificadas em relação ao projeto original e não foram comunicadas à Prefeitura.

Tanto o trabalho de atualização, quanto o de captura de imagens aéreas foram realizados pelas empresas Aerocarta S.A. Engenharia de Aerolevantamentos e Tecnosig Tecnologia & Geoprocessamento LTDA, custando aos cofres públicos R$5.970.000, de acordo com o contrato N°. 4672-2016 firmado em outubro de 2016.

A partir dessa atualização, assim ficará a situação tributária dos imóveis em Araraquara no próximo ano:

  • 25.868 imóveis (22%) não terão aumento, pois estão localizados em regiões que não tiveram valorização;
  • A maioria, cerca de 45 mil imóveis (40%), passarão por reajuste de até 20%;
  • 43.388 imóveis (35%) terão reajuste de até 36,7%;
  • Outros 4.487 (687 grandes construções e 3800 terrenos vazios) podem ter o imposto majorado em até 300%;

Em 2015, a Prefeitura arrecadou R$ 44.847.000 com IPTU, o que significou 32.58% da receita tributária do município. Os dados são do Meu Município, site focado em acompanhar as finanças das cidades brasileiras. A expectativa do Legislativo Municipal é recuperar o dispêndio de quase 6 milhões com a atualização logo nos primeiros meses de arrecadação com as novas tarifas.

Como o IPTU é calculado?

O IPTU é um dos impostos mais tradicionais dentro das rotinas imobiliárias do país e recai sobre todos os tipos de imóveis – residências, prédios comerciais e industriais, terrenos e chácaras de recreio – no entanto, muita gente desconhece a base de seu cálculo e não verifica se o valor cobrado está compatível com as condições estruturais do imóvel e da região em que ele está localizado. Isso porque, o imposto é definido com base no valor venal do imóvel, obtido através da relação da análise da PGV e do cadastro imobiliário – documento que reúne informações sobre os prédios existentes na cidade.

Pela legislação, valor venal é o valor estimado da venda de um bem, com pagamento à vista, em condições normais de mercado.

No caso de terrenos, o valor venal é calculado a partir de sua extensão e do valor do metro quadrado da região em que ele se localiza. Já para a definição do valor venal de imóveis edificados, além da localização e extensão de seu terreno, leva-se em consideração a extensão de área construída, o tipo de construção – casa, apartamento, loja ou escritório – a idade da construção, entre outras informações presentes no cadastro imobiliário.

Para se chegar ao valor final do tributo, basta aplicar ao valor venal de cada propriedade as alíquotas determinadas pela legislação municipal. Assim, o proprietário de um imóvel avaliado em R$ 300.000, cuja incidência da alíquota é 0,84%, paga R$ 2.520 de imposto. A Prefeitura de Araraquara adota o cálculo progressivo do imposto, ou seja, quanto maior o valor venal de cada imóvel, maior a alíquota aplicada.

O Projeto de Lei apresentado pela Prefeitura prevê ainda a diminuição dessas alíquotas. Para terrenos, estão previstas 7 faixas que variam de 0,4% a 1,5% do valor venal. Já a incidência em imóveis edificados irá variar de 0,15% até 0,7% do valor venal.

Não concorda com o valor aplicado? O que fazer?

O advogado especialista em direito imobiliário Fabrício Posocco esclarece que existem duas maneiras de contestar o lançamento da imposto junto a Prefeitura Municipal, através de um procedimento administrativo ou através de um processo judicial.

O procedimento administrativo é denominado impugnação e consiste na ação do contribuinte que visa contestar os dados constantes na Notificação de Lançamento de IPTU. “A impugnação deverá ser realizada dentro de um determinado prazo identificado na lei municipal que regulamenta o IPTU. Esse prazo varia de município para município, mas, em geral, o prazo varia de 20 a 90 dias, contados a partir da data de vencimento normal da primeira prestação ou da parcela única do IPTU”, afirma o advogado.

Junto com o pedido de reavaliação dos valores apresentados, são necessários documentos que comprovem a propriedade do imóvel, bem como a planta do mesmo, seu registro de matrícula no cartório, além de fotos da fachada e de toda a área construída. Eles são encaminhados ao órgão técnico da Prefeitura – Secretaria da Fazenda – que avalia e defere ou indefere o pedido formulado. Uma vez deferido, cabe a Prefeitura instruir esse requerimento com uma avaliação do imóvel expedida por profissionais ou corretores de imóveis ou ainda, um laudo avaliatório elaborado por profissional legalmente habilitado – engenheiro, arquiteto ou perito.

“As impugnações interpostas dentro do prazo suspendem a exigibilidade do crédito tributário, assim, não poderá haver inscrição na dívida ativa e tampouco a execução da quantia durante o período do processo”, lembra Fabrício.

O procedimento judicial, por sua vez, consiste no ingresso de uma ação contra a Fazenda Pública Municipal para discutir os valores do IPTU, através de um advogado. “Uma discussão judicial, contudo, deve sempre ser analisada com cautela, pois em regra será necessário depositar o valor do imposto questionado na justiça para garantir proteção para os juros e a correção”, pontua Fabrício. É preciso considerar ainda que uma ação judicial implica em custas processuais e honorários advocatícios a pagar, além de despesas que incluem eventual perícia de engenharia para comprovar as alegações. “É mais interessante mover a ação por um ‘grupo de pessoas’ que tenham o mesmo problema, tudo como opção para ratear os custos e tornar mais acessível o processo”, finaliza o advogado.

Esta reportagem foi escrita por Tatiane Degasperi para o site Notícia em Contexto. Imagem Chico Leite/Flickr

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