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O advogado Fabricio Posocco, do escritório Posocco & Advogados Associados, esclarece dúvidas sobre direito imobiliário no período de pandemia do coronavírus Sars-CoV-2, causador da Covid-19. A prestação de serviço, por videochamada, foi realizada na terça-feira (30), no programa Manhã de Notícias, na rádio Nova FM. O programa foi apresentado pelos jornalistas Roberta Lemos e Victor Miranda, com participação do pré-candidato à Prefeitura de Praia Grande Danilo Morgado.

Roberta Lemos Vou conversar aqui com Dr. Fabricio, especialista em direito do consumidor. E aí doutor, ainda há muitas dúvidas relacionadas a esse momento novo que a gente está vivendo. Vamos falar um pouquinho então de moradia, de casa. Questões como aluguel e pagamento de condomínio. O que pode ser renegociado nesse período de pandemia?

Fabricio Posocco – Bom, a primeira coisa que a gente talvez tenha que lembrar é que quando a gente fala de um período de pandemia, a gente está falando de uma situação totalmente atípica. Uma situação que, efetivamente, não é o comum no nosso dia a dia. Por conta desse fato, existem, efetivamente, possibilidades tanto legais, ou seja, possibilidades que estão previstas na lei, quanto situações pontuais, que merecem um bate-papo.

A gente costuma dizer que o melhor caminho não é judicializar as situações, mas sim tentar chegar a um meio termo, um acordo. Tem aquela ideia, os meus avós já falavam nisso, mas acredito que eles também tenham escutado isso dos avós deles: “mais vale um acordo ruim do que uma boa briga”. A situação é exatamente essa. Mas, nós acabamos percebendo que muitas pessoas não têm essa ponderação, esse meio termo e aí acabam tendo problemas efetivos.

Em relação aos aluguéis, se são aluguéis comerciais parece claro, diante de uma situação como dessa pandemia, a ideia de que você possa renegociar esses valores. Se eu tenho um buffet de festa, por exemplo, e não estou podendo trabalhar, não tem o porquê eu continuar pagando o valor cheio do contrato. Mas, as pessoas são proprietárias, elas também têm direitos. Ninguém está dizendo que os dois lados não tem direito, mas sim uma renegociação objetiva. Ao que parece, a jurisprudência dos tribunais tem entendido redução de valores que vão de 30% a 50% dessa situação do aluguel. O que, salvo melhor juízo, parece ser justo. A gente racha o prejuízo. Nem tanto ao mar, nem tanto à terra.

Para aluguéis residenciais essa situação já se torna um pouquinho mais complicada. Porque, por exemplo, você perder um emprego numa situação dessa, em tese, já pode ser esperado. E, aí você não tem como aplicar aquelas teorias jurídicas de imprevisibilidade e de situações que acabam possibilitando a redução. Nos aluguéis residenciais essa situação tem sido um pouco mais difícil. É lógico que também nesse caso, uma boa conversa entre proprietário e inquilino parece ser bem interessante. Até mesmo porque se isso for a juízo, fatalmente o inquilino vai parar de pagar e o proprietário vai ter que ajuizar uma ação, vai ter que gastar com advogado…

Em relação à questão do condomínio, essa parece ser uma situação objetiva. O condomínio não dá para gente deixar de pagar. A gente sabe que algumas pessoas estão tendo muitas dificuldades relacionadas ao pagamento do condomínio. Mas, o condomínio é uma situação de bem comum. Talvez se você observar que não consegue fazer jus ao valor que tem que pagar e, de repente, o condomínio custa X por mês e você não consegue pagar esse X por mês, converse com a administradora, converse com o síndico. De repente, divida esse X em prestações no próprio mês ou faça uma renegociação disso, onde você vai pagar um pouco agora e um pouco quando sair da pandemia. Enfim, tente organizar essa situação. Porque, infelizmente, a dívida de condomínio quando ajuizada uma ação, ela pode até mesmo levar a penhora do seu imóvel e a venda do seu imóvel em leilão. Não existe, no caso, aquilo que a gente chama de bem de família. Aquele bem que seria protegido de dívidas existentes. Quando a gente fala de dívida de condomínio, quando a gente fala de dívida de IPTU, essa situação não existe e, portanto, esse apartamento pode até mesmo ser
levado a leilão e isso pode causar um prejuízo muito maior àquele que deixa de pagar o condomínio.

Roberta Lemos – Agora, doutor em grande parte das cidades aqui da nossa região, quem mora em condomínio está sofrendo com as áreas comuns fechadas, não se pode usar nenhum tipo de área de lazer. Em contrapartida, o condomínio de grande parte desses locais não baixou. Ou seja, você diminuiu a oferta, diminuiu o serviço, o pessoal da limpeza não tem tido o trabalho de limpar porque as áreas estão fechadas e lacradas. Como é que fica essa situação?

Fabricio Posocco – Então, isso é um conceito que é muito discutido, inclusive, perante o Poder Judiciário. A gente precisa lembrar que se de um lado houve o fechamento de determinadas áreas e o fechamento de algumas situações, por outro lado houve também um aumento das questões de limpeza e higienização de outras áreas comuns. Então, dentro de um condomínio a gente precisa lembrar que os valores relacionados a isso envolvem várias outras coisas do que simplesmente a utilização da piscina, a utilização do salão de festas, da churrasqueira ou situações desse tipo. Grande parte dos valores de condomínio são: valor que é pago aos empregados, valor de alguma obra que está sendo feita, um fundo de obras alguma coisa nesse sentido. Então, tudo isso precisa ser levado em consideração. É importante que a gente lembre que todo condomínio, além do síndico, deve existir um conselho fiscal que tem acesso, objetivamente, aos valores que ali estão sendo gastos.

E, por conta disso, Roberta é importante que se eu (condômino) me vejo numa situação complicada de, inclusive, querer questionar essas despesas e esses valores, eu posso exigir desse síndico, desse conselho fiscal, que me apresente as contas para que eu possa saber, como condômino, que essa situação está correta ou se essa situação está errada. Simplesmente analisar o fato pelo olha existe um pedaço do serviço que não está sendo eficientemente utilizado (lembrando que não por problema do condomínio, mas sim por uma determinação maior do Poder Público), se existe uma situação como essa onde eu não posso usar a piscina, então eu não quero pagar o valor relacionado a esse pedaço do condomínio que eu não estou usando. Para condomínio, e aí lembrando que condomínio significa eu e você “com domínio da situação”, ou seja, eu e você nós somos proprietários tanto da nossa área privativa quanto da nossa área comum, existe algo mais do que simplesmente a utilização do serviço para regra jurídica.

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Imagem: Pexels/Pixabay

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