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Vamos aprender o que fazer quando a compra de imóvel é feita em área de preservação ambiental e em terrenos de Marinha, sem que o comprador saiba. Sobre esse assunto, eu converso agora com doutor Fabricio Posocco.

As pessoas ainda são levadas, induzidas, a fazer uma compra de imóvel e, de repente, descobrem que esse imóvel está numa área de preservação ambiental?

Às vezes, isso, infelizmente, acontece. Principalmente, quando as pessoas têm a intenção de comprar esses imóveis em região do litoral ou mesmo no interior, em áreas de condomínio fechado, e não tomam as cautelas devidas. Muitas pessoas acabam, também, comercializando esses imóveis sem, efetivamente, ter esse direito ou essa possibilidade e causam prejuízos aos adquirentes, que, de certa forma, não tomam os cuidados devidos.

Quem compra uma propriedade em uma área protegida, perde o direito de habitar aquele local? Perde o dinheiro? Como fica essa situação?

Isso pode acontecer. Em primeiro momento, a União pode até tomar a casa daquele que adquiriu a propriedade em área protegida por meio de uma ação de imissão na posse. É verdade que algumas pessoas, depois de uma disputa judicial, até conseguem permanecer no imóvel, mas somente em caso que comprovem o uso do imóvel como moradia e ausência de dano para o meio ambiente. Várias situações acabam sendo complicadas e se a pessoa tivesse tomado os cuidados devidos, não teria esses problemas na Justiça.

As pessoas que vão adquirir imóveis precisam:

  • observar, efetivamente, onde estão esses imóveis;
  • observar na Prefeitura se o terreno ou aquele condomínio que está sendo feito foi devidamente aprovado;
  • se ele não está localizado em área de proteção ambiental;
  • se não existem restrições de construção.

Alguns municípios até colocam algumas placas “consulte o DER, não construa na margem da rodovia” ou alguma coisa nesse sentido. Mas, muitos não colocam nada e as pessoas acabam, infelizmente, tendo alguns prejuízos por conta disso.

Doutor Fabricio e aquela pessoa que fez a compra desse imóvel na boa-fé. Foi induzida, por exemplo, por um corretor ou até mesmo um pseudo-proprietário daquela área. Ela tem como fazer algum recurso para retroceder a compra e recuperar o dinheiro que ela gastou?

Sim. Ela pode, objetivamente, pedir um distrato contratual, para voltar atrás daquela situação. E, promover uma ação de indenização de perdas e danos contra o vendedor, que omitiu toda essa situação ou agiu de má-fé com ela para poder fazer essa venda irregular.

Nesse caso ainda doutor Fabricio Posocco, a pessoa comprou de boa-fé, procura o distrato. Mas, o vendedor ou o corretor é obrigado a avisar que aquele lote ou imóvel que está à venda possui uma área de preservação ambiental? Porque às vezes o lote não é inteiro, mas tem uma área dedicada para essa preservação ambiental.

Sim. Ele não pode omitir essa informação. Caso exista a omissão dessa informação, ele corre até o risco de ser responsabilizado criminalmente. Existe uma pena objetiva para isso de reclusão, de um a cinco anos, para quem causar dano direto ou indireto às Unidades de Conservação. Então por conta desse fato, existe não só a responsabilidade civil, como a responsabilidade criminal do vendedor ou corretor que omitir essas informações.

Por isso é bem importante que o comprador tenha as provas guardadas de tudo o que foi feito para chegar até ali?

Exatamente. É muito importante ter um contrato de compra e venda de terreno ou imóvel. Não só o comparecimento na Prefeitura para ver se o terreno está devidamente aprovado, se não está localizado em uma área de proteção ambiental ou de manancial, se tem restrição construtiva, mas também ir no cartório de registro de imóveis verificar se o loteamento está registrado de acordo com aprovação da Prefeitura.

É muito importante pedir as certidões no cartório de registro de imóveis. Existe uma certidão chamada negativa de Ônus Reais, outra chamada Vintenária. Para poder certificar se o proprietário é o mesmo que está vendendo o terreno, se exite essas irregularidades todas.

Ter uma cópia daqueles panfletos publicitários, que são entregues para que você possa fazer a aquisição do imóvel. Eles são utilizados para convencer você a fazer essa compra.

E, principalmente, consultar um advogado dá sua confiança, para que ele possa analisar as cláusulas do contrato antes da assinatura. Se existir alguma dúvida. Se a documentação não tiver correta. Não assine. Porque o prejuízo e a dor de cabeça para poder resolver a situação, muitas vezes, não compensa todo aquele investimento que foi feito para que a pessoa realizasse o sonho da casa própria ou sonho de uma casa de veraneio, de uma residência descanso.

Doutor Fabricio sobre as cláusulas, o senhor pode dar algum exemplo de cláusula abusiva que, se deixar, aparece num contrato?

A cláusula abusiva mais comum é aquela que diz que na compra do imóvel que você pode olhar, fazer análise, avaliação e vistoria e se não reclamar na hora da assinatura do contrato não pode reclamar posteriormente.

Outra cláusula abusiva é aquela que fala da perda das parcelas do pagamento. Se você compra um imóvel em parcelas, diz que se você desistir você perde todo o pagamento que foi dado porque você já sabia das condições.

Esses são alguns dos exemplos de cláusula abusiva, que, muitas vezes, existem nos contratos que são feitos. Quando a pessoa não tem um pouquinho de cuidado, seja por uma questão de boa-fé ou até mesmo desconhecimento da matéria, a presença do advogado de confiança para poder concretizar esse ato é extremamente importante.

Falamos das áreas de preservação ambiental, mas há também, às vezes, a venda de imóveis em terrenos de Marinha?

Sim. O grande problema quando se faz essa negociação em terrenos de Marinha, são os encargos que têm que ser pagos como, por exemplo, o laudêmio e o foro. Isso pode encarecer um pouco o preço.

Explica direitinho, até para o nosso ouvinte entender, os terrenos de Marinha o que são?

Os terrenos de Marinha são aqueles que se localizam, no que a gente chama de preamar-médio. É uma legislação antiga e que fala a respeito da distância desses imóveis em relação à praia ou em relação às margens de rios. Esses terrenos de Marinha, eles acabam, na verdade, tendo sobre eles algumas taxas que são cobradas pela União. Um exemplo clássico é a questão do laudêmio. Quando você compra ou reside num terreno de marinha você precisa pagar essa taxa quando faz transferência do imóvel. É um percentual sobre a transação imobiliária e muitas pessoas omitem essa informação.

Por isso, mais do que nunca, é importante consultar um advogado da sua confiança para que ele possa não somente observar o contrato, mas fazer um levantamento de todas as situações do imóvel, todas as certidões necessárias no cartório e no serviço de Patrimônio da União, para que o comprador, o adquirente, possa ter todas as informações e não ser surpreendido quando da transação ou após a conclusão da transação.

Lembrando que depois desta transação feita, concluída, se aquele lote, se aquele imóvel, tem dívidas com a prefeitura ou com o governo, tudo isso vai ser cobrado do atual proprietário?

Exatamente, daquele que é o proprietário do imóvel. Nós dizemos que essa é uma dívida propter rem. Juridicamente falando é a dívida da coisa. Então quando existe essa dívida da coisa, relacionada ao próprio imóvel, aquele que adquiriu vai acabar sendo o corresponsável a pagar esses valores.

Ouça a entrevista:

Esta reportagem foi feita por Sergio Duarte para a Rádio Justiça, do Supremo Tribunal Federal (STF). Foto: 139904/Pixabay

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