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Os cargos de zelador e porteiro são dos mais fundamentais para uma boa administração de condomínios residenciais e comerciais. Eles são geralmente os funcionários que têm mais contato com os condôminos e acabam por ter suas tarefas misturadas com o dia a dia dos moradores. Porém, suas atribuições precisam estar bem definidas e diferenciadas para que não ajam conflitos e sobrecargas desnecessárias.

Primeiro, é preciso entender as definições de cada cargo. O zelador é o empregado que tem contato direto com a administração do condomínio, que seja o proprietário, o síndico, o cabecel ou seus representantes legais, auxiliando nos recebimentos e pagamentos a serem efetuados pelos mesmos a acatar e cumprir as determinações destes. Enquanto o porteiro é funcionário que executa os serviços de portaria, tais como: receber as correspondências dos moradores usuários do edifício, transmitir e cumprir ordens recebidas do zelador ou superiores hierárquicos, formalizar a entrada e saída das pessoas no prédio, e dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações e ocorrências que se verificarem no condomínio.

O advogado especialista em direito imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados – Advogados e Consultores destaca a importância de se realizar um contrato de trabalho identificando especificamente a função e os atos de cada um desde o início, para que posteriormente não exista discussão quanto à questão do “acúmulo de função” e necessidade de pagamento de valores adicionais de 20% sobre os ganhos. “Vale lembrar que a ‘substituição do porteiro nas funções de zelador’, gera inexoravelmente esse adicional. Existe a necessidade do condomínio ou administradora, listarem todas as funções que devem ser realizadas por ambos, principalmente para que uma função não acabe atrapalhando a outra e exista risco de equiparação salarial. Assim, estando todas as funções definidas por escrito, não existirá problemas de uma função atrapalhar a outra.”, detalha.

A descrição de funções e salários vem devidamente descrita na Convenção Coletiva de Trabalho de cada categoria e no caso em questão não poderia ser diferente. Kelma Camargo explica que o zelador tem como atividade principal a de ser o gestor do Síndico dentro do condomínio e cuidar de todos os assuntos ligados à área comum, e relacionamento com os moradores, cuidando do cumprimento das regras de cada condomínio e se reportando diretamente ao Síndico sobre as atividades realizadas e as dificuldades encontradas e como foram solucionadas. “Com relação ao porteiro sua atividade se encontra ligada à portaria, ou seja, a ele compete o controle de entrada e saída de pessoas e veículos quando for o caso. Diante das atividades não é possível que uma atividade atrapalhe a outra, pois o porteiro não pode se ausentar da portaria (colocando em risco a segurança de todos) para atender situações na área comum.”, alerta a diretora da área de administração de condomínios do Secovi de Campinas.

As funções são claras e distintas, mas infelizmente podem ocorrer interferências, como por exemplo, quando o zelador não cumpre as suas funções de forma correta e abre espaço para um porteiro tomar o seu lugar, ou quando existe desentendimentos entre profissionais, muitas vezes oriundos de escalas mal feitas, faltas de profissionais, o que sobrecarrega e abre espaço para conflitos, exemplifica Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. “Quando isso ocorrer é importante a interferência do síndico que é o responsável pela gestão do prédio. Este poderá pedir auxílio a administradora. O caminho inicial deverá ser o de identificar o problema e corrigi-lo. Quando o problema estiver especificamente em um profissional que causa conflitos, caso não seja possível ajustá-lo, treiná-lo, o caminho será dispensá-lo. Outras soluções deverão ser avaliadas caso a caso.”

O especialista Amilton Saraiva, da GS Terceirização explica que nos casos em que uma função acabar “atrapalhando” a outra a primeira coisa a se levar em consideração é que o zelador é hierarquicamente responsável pelo condomínio. “Ter um bom discernimento para verificar o problema e encontrar a melhor solução orientando ao porteiro se for o caso,  mas em via de regras as soluções são tranquilas”. Já Marcelo Faria, diretor financeiro da GW Administração de Condomínios acredita que com uma base de treinamentos e orientações de cada função a ser exercida, cumplicidade entre os colaboradores e entendimento do trabalho de cada um é possível fazer com que o trabalho de ambos seja harmônico e possam ser complementares no dia a dia.

Leandro Santos, sócio fundador da empresa SR4X acredita que em casos como esse, de sobreposição de funções é importante reunir automaticamente zelador, gestor da empresa de serviços e síndico, a fim de certificar e delegar cada atividade. “Com uma reunião quinzenal de ajuste do ocorrido e planejamento do que deverá ocorrer, aumenta – se a probabilidade do bom relacionamento”, completa.

Em alguns condomínios é possível a contratação de somente um dos funcionários. Salomão Oliveira, síndico profissional pela empresa BRCondos explica que é possível optar pelos dois, por somente um ou por nenhum deles. “O que é estritamente necessário é que o condomínio tenha pelo menos um auxiliar de serviços gerais para a limpeza do condomínio. Só o serviço do zelador é eficaz quando há uma portaria eletrônica ou algum sistema eletrônico que localize o zelador, pois se ele estiver limpando os corredores ou escadarias de um bloco como receberá uma encomenda? Hoje não é tão comum vermos o serviço de portaria, exceto em condomínios de alto padrão, por ser um serviço mais caro, os visitantes ou terceirizados interfonam para a portaria eletrônica que automaticamente encaminha uma ligação para o telefone do zelador no horário comercial, e para atendimento remoto fora dele.”

Para que se tenha uma portaria funcionando 24 horas em um condomínio são necessários quatro porteiros, um para cada turno de 8 horas e um folguista. Já o zelador, tem a função de fiscalizar, e normalmente não fica fixo na portaria, ele auxilia e fiscaliza o dia a dia. O advogado Rodrigo Karpat explica que nada impede que o zelador possa acumular a função de portaria, o que seria em detrimento do exercício de funções de fiscalização e mediante pagamento de acúmulo de função. “Me parece clara a distinção de funções e caberá ao prédio definir o formato que melhor lhe atender. E se a concepção do prédio, conforme poderá ser verificada em convenção, prevê uma portaria, ou um zelador, a sua mudança somente poderia ocorrer mediante aprovação assembleia e em alguns casos com quórum específico. Em prédio menores é possível alocar o zelador em um dos turnos, mediante pagamento de acúmulo de função. “Mas nos casos quando o turno de trabalho é de 8 horas e o turno da portaria também é de 8 horas, o zelador ficaria preso na portaria e não conseguiria se ausentar para cumprir com as demais funções, porém, é possível mediante o pagamento de acúmulo de função ao mesmo.”, finaliza.

Convenção coletiva da categoria

Parágrafo Primeiro – Zelador é o empregado a quem compete, salvo disposição em contrário no contrato individual de trabalho, as seguintes tarefas:

a) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada;

b) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;

c) Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.

Parágrafo Segundo – Porteiro ou Vigia (diurno e noturno) é o empregado que executa os serviços de portaria, tais como:

a) Receber e distribuir a correspondência destinada aos condôminos ou inquilinos;

b) Transmitir e cumprir as ordens do zelador;

c) Fiscalizar a entrada e saída de pessoas;

d) Zelar pela ordem e respeito entre os usuários e ocupantes de unidades.

Esta reportagem foi escrita por Natália Mancio e publicada na revista Supra Condomínio.

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