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O crédito imobiliário com recursos da poupança movimentou R$ 10,82 bilhões em julho, com alta de 61,5% em relação ao mês passado e expansão de 16,7% frente ao mês anterior.

Segundo Abecip, associação das instituições que oferecem essa modalidade de crédito, no acumulado de 12 meses, de agosto de 2019 a julho de 2020, os empréstimos para aquisição e construção de imóveis somaram R$ 92,45 bilhões, com alta de 36,8% em relação ao operado nos 12 meses anteriores.

De todo esse aglomerado de números, podemos resumir que as pessoas estão tendenciosas a, de repente, fazer um financiamento, mesmo no momento de muita cautela, como o que estamos vivendo. Eu acho até que o ano de 2021 vai ser muito mais difícil que este.

Apesar disso, a gente precisa reaquecer a economia. Prova disso são os juros baixos, principalmente, neste setor.

Eu pergunto para o senhor, doutor Posocco, é um bom negócio financiar um imóvel agora?

A gente tem que lembrar, em primeiro momento, que estamos vivendo num cenário complicado, economicamente falando.

Porém, o financiamento imobiliário tem tido um boom muito grande, porque os juros baixaram muito.

Agora, a gente tem que tomar um pouquinho de cuidado para que não aconteça aqui no Brasil a mesma coisa que aconteceu nos Estados Unidos, aquela ideia da bolha imobiliária. Todo mundo correu para o crédito. Todo mundo fez o financiamento. E, de repente, grande parte da população ficou em dificuldade econômica, perdeu o emprego, não conseguiu pagar o financiamento e começou a devolver os imóveis para os bancos.

Toda vez que a gente vai fazer um financiamento é bom sentar e pensar bastante. Não pensar no hoje. Hoje eu consigo pagar o financiamento. Mas, o financiamento não é feito para pagar hoje. O financiamento é feito para pagar durante um período de tempo.

Tomar um pouquinho de cuidado quando for fazer essas contas. Verificar se tem um lastro financeiro, ou seja, se tem uma reserva financeira para que se, de repente, perder
o emprego consiga pagar uma prestação, consiga rediscutir esse contrato no sistema de refinanciamento com o banco.

E lembrar, principalmente, que a prestação boa é aquela que a gente consegue pagar.

Em termos bem práticos, quantos por cento, mais ou menos, é aconselhável você comprometer da sua renda num financiamento?

Na análise que os bancos fazem nos contratos, geralmente, comprometem 30% da sua renda. Eu, por ser um pouco mais cauteloso, acredito que essa parcela deveria ficar, em torno, de 20%. Esse valor não se refere ao quanto você ganha. Sim ao quanto, efetivamente, você tem de renda sobrando para fazer isso. Porque se você não pagar o financiamento, com certeza, o banco vai tomar o seu imóvel e você vai acabar, infelizmente, perdendo aquilo que você pagou.

Doutor, a gente vive uma situação onde as pessoas ficaram dentro de casa, pelo menos, durante 2 ou 3 meses. Claro, que com algumas ressalvas. E com as pessoas dentro de casa, o potencial de compra abaixa. Você acha que diminuindo essas taxas de juros, você estimula as pessoas a exercerem o potencial de compra?

Essa, talvez, seja a intenção econômica. Mas, quando a gente compra algo a prazo, seja uma geladeira, um carro ou um imóvel, tem que fazer as contas para ver se não está levando um e pagando três vezes mais do que ele custaria à vista.

Dependendo do caso, se a gente for comparar um imóvel com opção de compra ou locação, após fazer contas, o aluguel sai mais caro do que a prestação do financiamento.

Só precisa se atentar ao contrato de alienação fiduciária. Se você não pagar a prestação num prazo de até 3 meses, vamos deixar bem claro isso, não é que pode ficar 3 meses sem pagar, é que se em até 3 meses não houver pagamento o banco vai te notificar e colocar o imóvel em leilão, sem passar pelo Poder Judiciário. É tudo muito rápido.

Os consumidores que acabam tendo esse problema, ficam desesperados em conseguir liminar para tentar ficar no imóvel ou tentar negociar. E quando você está numa posição muito desequilibrada, essas negociações ficam mais difíceis e os juros aumentam.

Nessa questão que o senhor falou sobre, por exemplo, o imóvel ser leiloado, imediatamente, depois de 3 meses. O imóvel que for leiloado tiver morador dentro, de quem é a responsabilidade de fazer esse despejo?

Regra geral, a responsabilidade de tirar essas pessoas do imóvel é de quem compra. Para isso, é preciso entrar com uma ação. Não é uma ação de despejo. É uma ação de imissão na posse. Ação de despejo é para locação.

É muito comum, dependendo das circunstâncias, o juiz conceder liminar para esta situação. E a pessoa que estava no imóvel acaba ficando com dois prejuízos. O primeiro, porque perdeu aquilo que pagou. O segundo, por se ver fora da casa.

Eu cresci escutando a seguinte frase: compre imóvel, porque ele é o bem que valoriza. Essa história do imóvel ser um bem valorizado, com tanta ferramenta de investimento que tem hoje em dia, virou um clichê?

Isso não é um clichê. É uma verdade mesmo. O ativo imobilizado é mais seguro, porém, não tem liquidez. Em outras palavras, eu vou ter um bem que, fatalmente, vai valorizar, porque todo ano a planta do município valoriza.

E o imóvel, querendo ou não, ainda é um investimento muito seguro para as pessoas. Porque apesar de você estar pagando uma prestação para o banco, quando chegar no fim daquele prazo, o imóvel será seu.

A gente percebe que os imóveis de 1 e 2 quartos têm uma procura muito grande. E, que financiamentos e programas governamentais como, por exemplo, Minha Casa Minha Vida, ajudam muitas pessoas a atingirem o sonho da casa própria.

É lógico que é importante sempre procurar um advogado de sua confiança, procurar a OAB da sua cidade, para que você possa analisar essas questões do financiamento. Verificar se os juros que estão sendo cobrados estão corretos, se pode entrar com uma ação revisional para rediscutir o contrato, entre outros.

Na questão do condomínio. A pessoa que tem um apartamento financiado, se ela não pagar o condomínio, ela também pode perder esse imóvel?

Sim. Mas, vamos deixar uma coisa clara. Tem algumas lendas urbanas que é importante a gente esclarecer. Existe uma situação que é chamada de bem de família. Ou seja, a gente tem uma lei mais o artigo 6º da Constituição Federal que garantem o direito de moradia. E as pessoas pensam que, mesmo que estejam devendo, não vão perder a casa. Ninguém pode tomar minha casa. Isso não é verdade. Independente do imóvel ser financiado ou não.

Dívida de condomínio, dívida de IPTU, se você for fiador em contrato de locação e a pessoa não pagar, dívida de pensão alimentícia. Em todas essas situações, você pode perder o imóvel, sim. Podem ingressar com uma ação contra você. E, inclusive, fazerem a venda do seu imóvel.

Olha que situação engraçada. E como a lei é complicada. Você que é o garantidor da situação, você pode perder o seu imóvel. Mas, aquele locatário, que só loca e que, de repente, tem um apartamento pequenininho, e que usa um pedaço daquele aluguel para juntar com mais um pouquinho de dinheiro e pagar esse que ele alugou com você, ele não perde o imóvel. O locatário não perde o imóvel, mas você que é fiador, você perde.

Um imóvel financiado pode passar por reforma?

A gente tem que olhar sempre o que diz o contrato em relação a isso. Se no contrato desse financiamento não tiver vedação nenhuma sobre essa situação, você pode fazer a reforma, sem problema. Lembrando que você faz isso por sua conta e risco.

Reportagem da jornalista Roberta Lemos para o programa Manhã de Notícias, da rádio Nova FM, com participação do advogado Fabricio Posocco, do escritório Posocco & Advogados Associados. O programa contou ainda com o comentário do jornalista Fábio Lázaro e comando técnico de Leandro Guedes. Imagem: Gerd Altmann/Pixabay

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