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Em entrevista para a Record TV Litoral, o advogado Fabricio Posocco falou sobre o processo de locação de imóveis. A prestação de serviço foi para o ar no telejornal SP Record, apresentado pela jornalista Fabiana Kühl. Abaixo está a descrição de alguns assuntos abordados, bem como o vídeo da entrevista completa.

Doutor, a gente está em um processo de mudança em relação a locação de móveis com plataformas e facilidades. Por outro lado, ainda temos as imobiliárias, com tudo certinho e exigências. O que o inquilino precisa saber, assim de primeira mão, quando ele quiser alugar imóvel?

O mais importante é definir quais são as regras específicas. Principalmente, porque nessa situação, tanto locador quanto locatário, precisam se precaver de alguns detalhes. Hoje as pessoas usam muito as plataformas e os aplicativos com o celular e a internet para fazer uma locação. O que efetivamente parece ser rápido, pode causar um problema um pouquinho complicado se essas regras não estiverem bem estabelecidas. O mesmo vale para quem optar pelas imobiliárias. Mas, o mais importante é definir as regras, em especial, observar, por exemplo, qual o imóvel vai ser locado, quantas pessoas vão estar no imóvel, verificar qual vai ser o instrumento de locação e o prazo da locação. Lembrando que nas locações para temporada, que vêm acontecendo muito na nossa região, observar quantos dias vai ficar no imóvel, quem paga, como paga. Para evitar surpresas desagradáveis.

Tudo tem que está escrito no contrato. A questão da boca é muito complicado. Quando as coisas ficam de boca é muito comum pessoas acabar, infelizmente, tendo problemas. Entra na internet, vê aquele imóvel lindo, arrumado, num lugar muito bacana da cidade, vai passar uma temporada aqui no litoral e, de repente, observa que o imóvel não era nada daquilo do foi contratado.

E depois faz o quê? Vai agir de que forma? Se você não tem isso tudo regulamentado, como é que você vai conseguir procurar Justiça? Sem contar os golpes.

Isso é muito comum e, infelizmente, tem acontecido. A imprensa tem noticiado um aumento muito grande desses golpes na Baixada Santista, por conta de aluguel de imóveis para temporada, porque as pessoas que fazem essa locação não estão tomando os cuidados necessários. Não estão observando alguns detalhes importantes, como colocar as regras todas no contrato e não alugar só pelo impulso. Isso é muito importante. Com a facilidade dos aplicativos da internet, muitas vezes nós fazemos locações por impulso, sem conhecer o lugar, efetuamos o pagamento adiantado – o que apesar de poder ser exigido numa situação como essa, não é interessante. O locatário deve sempre ter em mente que pode dar aquele sinal, aquela entrada, mas sempre faça o pagamento do restante no momento em que entrar no imóvel, para evitar surpresas desagradáveis.

Doutor, em relação ao contrato, tem muita gente que tem feito exigências. A imobiliária pede ou faz uma cobrança para ficha cadastral, para elaboração do contrato, até para consulta de gás. Tem muita gente que se questiona se isso é certo ou não, se é uma forma abusiva de você cobrar do cliente?

Essa é uma questão que envolve o direito do consumidor. Muitas vezes, essas fichas cadastrais, esses dados que são colocados e são cobrados, são serviços que a imobiliária está prestando. Mas, esse é um serviço que deve ser discutido entre o locador e a imobiliária e não ser repassado ao locatário. Mesmo porque a segurança é de quem está locando o imóvel. Eu faço a pesquisa para saber sobre você, sobre quem vai entrar no imóvel. Não, efetivamente, vou ter que fazer essa pesquisa para que você tenha direito a locar. É exatamente o contrário, mas acontece bastante, então tem que tomar um pouquinho de cuidado com isso.

Outra coisa importante é colocar no contrato especificamente quantas pessoas vão ocupar o imóvel. Porque você faz o contrato de aluguel para um apartamento, que você tem em Santos, para duas pessoas.  De repente, aparece lá uma família com 10 pessoas e todo mundo quer usar a piscina do prédio ao mesmo tempo.

É importante também lembrar, quando faz aluguel para temporada, das questões de segurança.  Principalmente, especificar as placas dos carros que vão entrar no condomínio, em qual horário, o período de dias que ocuparão o imóvel. Essas informações são muito importantes para não ser surpreendido por problemas, tanto locador quanto o locatário.

Você falou sobre o caso de pessoas no apartamento. Quando esses inquilinos já estão no imóvel e os moradores do condomínio se incomodam por ter mais indivíduos do que o combinado, o que é que acontece com essa pessoa que não informou o número correto?

Vale lembrar que o locador, que é o dono do apartamento, é quem, geralmente, acaba tendo problemas em relação a isso. Eu quis alugar para você um apartamento e você disse que iam ter duas pessoas e apareceram 10. É fato que, naquele momento, as 10 pessoas vão usar a piscina. Não tem como ter controle. Só que as reclamações que forem feitas no condomínio vão chegar até ao síndico e o síndico vai impor a multa ou advertência àquele que alugou o apartamento. Por isso, mais do que nunca é importante tudo constar no contrato.

Vamos supor que no apartamento que você aluga tem a TV a cabo, tem internet, tem uma mobília, tem louças, ou seja, tudo isso tem que estar colocado no contrato. Porque se alguma coisa for quebrada, posteriormente, pode ser reposto e cobrado daquele que quebrou. Agora se nós não temos nada no papel, se ficarmos simplesmente numa questão de boca, se ficamos com aquela empolgação vou para o litoral e esquecer de tomar os cuidados, a gente pode ser surpreendido. Seja por não conseguir chegar no imóvel ou descobrir que esse móvel é muito ruim, não é aquilo que foi contratado, seja para ter problemas com aquele locatário que, infelizmente, acabou depredando imóvel ou causando constrangimento no condomínio.

E falando, então, de depredação, geralmente, quando você entrega o apartamento é exigido uma vistoria para ver se está tudo certinho. No caso do locatário, para se proteger, ele também pode, de repente, exigir uma vistoria vistoria antes e depois? Porque ouvimos “eu quero que você entregue o apartamento todo pintado”, mas quando a pessoa recebe esse apartamento ele não está todo pintado.

A vistoria hoje é parte integrante do contrato de locação. É muito comum isso acontecer. É algo tão importante quanto o contrato de locação. Nessa vistoria, é relevante que sejam avaliados todos os detalhes desde a pintura, encanamento e rede elétrica. Tudo isso tem que ser avaliado para que efetivamente ele não seja surpreendido posteriormente.

Alguns reparos que são necessários ao imóvel como, por exemplo, cano, vazamento, problema de eletricidade, são inerentes ao locador, que efetivamente acaba muitas vezes combinando com o locatário, para que o locatário pague e desconte no aluguel ou algo nesse sentido.

Vale lembrar, que a regra é regida pelo contrato. Sempre o contrato.

Para o pessoal de casa entender, que ainda não tem noção da negociação, é fiador, seguro fiança, cheque caução ou pagamento caução, como é que funciona? Tem algum que é mais seguro ou a pessoa tem que escolher o que é melhor para ela?

Na verdade, isso, geralmente, é combinado entre locador (que é o proprietário do imóvel) ou a imobiliária e o locatário (que é aquele que quer entrar no imóvel). Existem três modalidades mais comuns.

A primeira, que a gente vê muito é a questão da caução. É aquele depósito feito no valor de até três meses de aluguel. O valor é depositado em conta para segurança do locador, caso o locatário deixe de pagar o aluguel, se faz o uso dessa caução para abater a dívida.

A segunda é o fiador. É muito comum, é o mais conhecido, mas o mais chato porque você sempre tem que pedir para alguém.

E a gente tem a terceira que é o seguro fiança. Geralmente, equivale ao valor de uma locação a mais todo ano, feito em parcelas.

Talvez, hoje o mais fácil de se fazer seja a caução, porque não exige ainda tantas minucias ou tantas regras. Todavia, a ideia mais interessante seria do seguro fiança, que é um pouco mais caro, mas que, efetivamente, garante tranquilidade. Que é o que todo mundo quer.

Veja a entrevista

Imagem: Ijeab/Freepik

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