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Quais as regras para evitar que reformas gerem conflitos entre moradores

Desentendimentos entre vizinhos são muito comuns e podem acontecer por razões diversas que vão de melhores vagas na garagem, gastos extras ou animais de estimação. Porém, uma reclamação recorrente e que pode ser uma grande dor de cabeça para síndicos ou administradores de condomínio são as reformas.

Barulho em excesso, sujeira, interferência na estrutura vizinha, bloqueio de elevadores, etc. Para esses casos existem regras que controlam o que pode ou não ser feito em relação às obras nos apartamentos.

O advogado especialista em direito civil e imobiliário do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores, Fabricio Sicchierolli Posocco, reforça as afirmações de que a realização de reformas nas unidades condominiais sempre gerou discussões, principalmente pelos transtornos de convivência que eventualmente podem ser causados aos demais moradores.

“Atualmente, se encontra em vigência a Norma Brasileira NBR 16.280/2014, da ABNT, que passou a regular a realização de obras nos edifícios. A principal mudança é a exigência de que os proprietários que pretendem executar qualquer tipo de obra em suas unidades, independente da complexidade ou proporção, tem o dever de apresentar um projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto, cabendo ao síndico autorizar ou não a reforma. A proposta deve trazer as alterações internas das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, devendo possuir um responsável técnico e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)”, complementa.

O especialista explica que ainda que se discuta a necessidade do cumprimento desta norma técnica ser ou não obrigatória (pela ausência de requisitos legais para classificá-la como uma norma legal já que não surgiu do devido processo legislativo), como o objetivo da norma é trazer segurança na execução de reformas no condomínio, preocupando-se com a integridade física dos proprietários e demais frequentadores, os tribunais brasileiros têm entendido que a observância da mesma é prioritária para a realização dessas reformas.

“Por fim, independentemente dessas normas, o síndico de condomínios já é o responsável pela edificação e cabe a ele fiscalizar qualquer obra, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. Assim, antes do início de qualquer obra, o síndico deve solicitar ao condômino a apresentação de documentos necessários para comprovar a regularidade da obra. Se ele for impedido de verificar o local acompanhado de engenheiro de sua confiança, poderá ainda solicitar a paralisação imediata da mesma”, reforça Fabricio.

Devem ser sempre levadas em consideração as regras internas previstas na Convenção/Regulamento do condomínio, pois para cada condomínio podemos ter uma realidade diferente. A lei e muitas convenções trazem como referência a produção excessiva de barulho que possa trazer ‘incômodo’ aos demais. Deste modo, aquele que estiver reformando a sua unidade deve tomar as medidas possíveis e necessárias para minimizar os eventuais efeitos “colaterais” que a sua intervenção cause aos vizinhos, porém, da mesma forma, os demais devem compreender, aceitando eventuais desconfortos e principalmente transtornos que a obra possa trazer. O ideal, neste tipo de situação, é que estabeleça horários para os procedimentos mais “pesados” ou mesmo que os moradores, de comum acordo, cheguem a um consenso.

Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial alerta que o incômodo é muito subjetivo. Cada morador tem seu próprio limite. “Um pouco de barulho, durante o dia, até que é normal, agora, à noite, as pessoas já se incomodam mais facilmente. O importante é sempre procurar ter bom senso, e se a pessoa percebe que seu vizinho não está tendo, deve entrar em contato com o síndico e expor a situação, para que ele tente ajudar na solução do problema. Importante lembrar que o horário de silêncio está previsto no regulamento interno dos condomínios, mas normalmente é das 22h às 8h. Os limites de ruído são definidos pela Lei de Zoneamento. Nas zonas residenciais, das 22h às 7h, cai para 45 decibéis. Nas zonas mistas, das 22 às 7 horas, varia entre 45 e 55 decibéis. Nas zonas industriais, das 22 às 7 horas, entre 55 e 60. No entanto, novamente, temos que falar em bom senso, inclusive quanto à sujeira. O que cada um deve pensar é que não se pode fazer nada que interfira na segurança, sossego e salubridade do outro”.

Em regra, os barulhos não podem comprometer nem o sossego, nem a concentração das pessoas que estão em seu ambiente normal. O Código Civil, nos Artigos 1.336 e 1.337, traz as medidas que devem ser tomadas pelo condomínio quando houver condômino antissocial e as penalidades que possam ser a ele aplicadas. Entretanto, há que se colaborar também para a aceitação do barulho. Isso se refere àquele morador que não aceita de forma alguma as batidas ou marteladas provenientes de uma obra que esteja sendo feita por seu vizinho.

Se a reforma, entendendo barulhos e outras movimentações, está dentro do horário normal e não está pondo em risco a segurança do outro, o vizinho supostamente prejudicado pelo barulho terá que ter bom senso diante do dano que porventura está lhe sendo causado. O direito do proprietário de usar, gozar e fruir de sua propriedade esbarra no direito de o outro também usufruir em plenitude sua propriedade. Nessa hipótese, o bom senso vem regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia.

“Qualquer reclamação deve ser feita no livro de ocorrências do Condomínio. A partir deste registro o Síndico vai avaliar a procedência e verificar se procede ou não. Lembrando que na Convenção ou regulamento interno estão os direitos e deveres dos condôminos. O proprietário deve reclamar daquilo que está previsto naquele regulamento”, finaliza Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa.

Esta reportagem foi escrita por Natália Mancio e plublicada na revista Supra Condomínio.

Imagem freepik.com

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